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| 展望2010年的中國地產 |
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編按 : 2009年的內地樓市，無論一手樓到二手樓銷售，都創出了歷史紀錄，卻隨之觸發了中央對樓市泡沫、影響民生的憂慮，進而出手調控。正是這個原因，導致家家內房股的銷售勁升，但股價近月卻疲不能興。
內地這個揉合了福利房和市場行為的樓市，中央調控會否奏效？開發商的心裏話是甚麼？
一向敢言的內地開發商任志強認為，2010年的樓市仍會有升幅，中央雖然希望調控，但供應趨緊是事實，如何建立市場對政策預期的信心，是目前最重要的事情；否則政策遏抑了需求過後，突然爆發的供需缺口將形成考驗。 |
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| 政策逆風下 看2010樓市供應與需求 |
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中國政府如期中止了2009年對二手房不滿五年的稅費優惠政策；但並不會對合理的消費需求產生對抗性的影響，更不會對市場形成一種逆向的打擊作用，因此任何優惠政策的取消，都毫無疑問對市場產生一定的不利影響，但卻無法阻擋日益增長的消費需求的沖擊力。
如果中國的宏觀經濟始終保持著不低於8%的增長，如果中國的人均收入仍能保持不低於GDP增長速度的增長(這個大前提是完全可以預見的)，那麽盡管2010年的房地產市場增長遠低於2009年，但也絕不會停滯不前。 |
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| 1. |
2010:基數大 樓市增長率勢較低 |
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中國不可能保持連續增長超過50%的情況，如果沒有2008年的低基數和2009年的刺激政策，就不會有2009年的增長率，而在2009年的高基數基礎上，保持5—15%的銷售增長就已經非常可觀了。 |
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中國連續新出台了多項措施，來解決土地供給以及抑制投資需求，但已出台的文件既沒有面對消費者、也沒有面對開發商，大多是中央政府對地方政府行為規範的約束，當然少不了將開發商當作跳板的，但如果沒有供給的增長，那麽房價有可能被平衡嗎？ |
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| 2. |
供應見趨緊 政策預期左右開發商投資 |
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問題正在於自2009年9月份當月房地產完成投資額的最高點後，連續數月投資都在下降，如果這種投資嚴重的持續下滑，將會帶來的恰恰是供給的不足。 |
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2009年快速的去庫存化之後，新開工量在10月份之後才有增長，而這個新開工的增長至少要6—8個月後才具備銷售的條件，那麽可以明確的預見，2010年的上半年至少是供不應求的矛盾在加劇，一、二季度的投資增長加速後，才能保證三季度後提供更多的可選擇性產品。如果新的調控政策打擊了投資者的信心，那麽這種供求之間的矛盾就仍然難以平衡，因此當前重點在於建立預期的政策信心，並給以投資者更多的支持與鼓勵，堅持用增加供給的方式來平衡價格，而不是用抑制需求的方式。 |
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需求是可以用註冊在短期內調控的，但抑制並不是滿足了需求、釋放了需求，那麽當需求被短期抑制之後就必然形成一種爆發，就像2007年9月之後的中國樓市，當政府用利率、行政措施加以抑制之後，2009年就在刺激中爆發了一樣，只有讓需求合理的釋放，才能讓市場的供求關系可預見性的保持相對的平衡。 |
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| 3. |
調控遏抑需求 如何釋放考功夫 |
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短期政策必然導致的是短期的市場反映，就如優惠政策到期之前的沖動，而中國只有建立了完整的長期政策對房地產才可能用市場不變的預期進行調整。 |
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不可低估了短期政策調整的威力，但更應有堅定的信心，中國的未來經濟仍以持續向上為主調，中國的樓市也仍然保持一個較長期的健康發展。 |
| 內地09樓市史上最熱 解構市場需求 |
| 2009年超出全球的預想，也超出了所有中國人的預想，中國在2008年全球金融危機的重創之下，迅速的實現了房地產市場的超常發展，不但超越了歷史上發展最快的2007年，也在中國政府一攬子刺激計劃的推動下，實現了一手房與二手房市場的雙豐收，并齊齊創出了歷史新紀錄。 |
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| 一手二手市場銷售創紀錄 |
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| 一手房市場預計銷售面積突破50%的增長，全年突破8億平方米銷售金額超過80%的增長，全年突破4萬億元。二手房市場不但成倍增長，部分重點城市已突破了三倍以上的增長，這在全球各國的發展歷程中大約也是從來沒有過的一種歷史紀錄。 |
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| 當人們懷疑中國的高增長中房價的上升會引發「泡沫」時，中國政府已發出了「遏制部分城市房價過快上漲」的政策信號，並出台了多項相關措施，以防止市場在快速增長中脫離正常的發展軌道，但也由此而引發了另一種疑問：中國2010年的地產會向何處去？ |
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| 大型基建 推動拆遷住房需求 |
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| 中國4萬億元投資的計劃還在繼續，其中以「鐵、公、基」(即鐵路、公路和基礎設施)為主的投資仍會制造大量因徵地拆遷而產生的住房需求，中央已批准 的22個城市的地鐵建設，更會對這種需求產生投資中轉化的消費增長，僅北京2009年的居民拆遷量，就比2008年新增約5萬戶，成為住房市場的特殊需求。 |
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| 中國在堅持和擴大保障性住房建設和棚戶區改造的工作任務，大量的保證和棚改工作是通過現金補貼購買商品房而實現的。部分城市已將歷史上政策中的磚頭補貼，改為了貨幣化的補貼人頭，從而形成了更強大的市場推動，為防止新的「貧民窟」的出現，貨幣補貼讓不同收入的家庭融合在同一社區，而避免「低收入」家庭集中居住的矛盾，也有利於社會和諧與共同發展。 |
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| 戶籍改革催化城市擴容 |
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| 中央特別提出了讓更多的農民成為城市市民的戶籍改革任務，中小城市將率先打破城鄉戶籍的限制，而加速中國的城市化進城，在部分城市已開始的購房入戶的基礎上，加大這一政策的適用範圍，這無疑對市場中的住房需求是極大的推動。城市擴容中最難保障的就是住房問題，而以自行購房為條件的戶籍開放，則是既有利於城市減輕保障壓力，又有利於吸引與聚集財富效應，這種戶籍改革的長遠與持續，將在較長的一個周期內對城市擴容和市場擴容起到無法估量的影響。 |
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| 擴內需改善生活 家庭分裂提速 |
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| 中央在繼續堅持擴大內需的措施，除積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策之外，仍堅持對住房、汽車、家電下鄉的信貸和稅收支持，尤其是低利率對自住型住房消費和改善型住房消費的支持，仍會在中國人口結構的特殊性中，加快家庭分裂的速度，改善高婚齡期新增家庭的居住條件，一如既往的支持普通商品房的增量發展。 |
