香港正面臨高度發展平衡困局。目前香港人均生產總值逾3萬美元，經濟已經發展至很高的水平。若要尋求突破，進一步發展經濟，並滿足與日俱增的社會訴求，便需要投入大量額外資源。不過，可動用的公共資源有限，於是出現發展困局；這次筆者會剖析這個困局的成因。

政府收入 依賴高地價政策

首個成因，正是常為人詬病的「高地價政策」。香港地價高昂，可歸咎於資源限制和政策因素。香港土地資源有限，雖然土地面積達1,108平方公里，但是其中四成屬郊野公園，而且山多平地少，供城市發展的土地面積只有約261平方公里，佔全港面積不過百分之二十四。（新加坡的土地面積僅為香港的六成，但可發展土地卻是香港的兩倍多。）香港以前靠填海造地，但由於《保護海港條例》的規限及保育人士的反對，可以填海的空間已經不大。由於土地稀少，加上人口持續增長，需求愈來愈大，價格自然高昂。

不過，土地政策也是推高地價的重要因素。政府是香港最大的地主，其實有多種手法調整土地供應量，從而降低地價。除了可以填海造地，還可以放寬賣地、撥地、勾地和補地價。然而，土地資源珍貴，政府自然不會胡亂賤賣土地，這樣做可能僅僅令地產商和中介人得益，市民不一定受惠，而且肯定會嚴重影響庫房收入。香港稅率低，賣地收益乃政府一大收入來源，08至09年政府賣地收入佔總收入14%，09至10年賣地減少，仍佔6.3%。當年倫敦准許港英政府財政獨立，意味着香港即使入不敷支也不能向宗主國求助。自此以後，歷屆財政司堅守審慎理財原則，為了維持收支平衡，盡量提高賣地收入，壓縮現金開支。政府進行鐵路工程等基建項目，為減少付給承建商的現金開支，便以車站上蓋發展權作交換條件。換言之，土地是政府不願輕易放棄的理財工具。

科技創意產業 在港絕無僅有

高地價政策有很多惡果，從經濟學理論分析到現實觀察，都可察覺到高地價會排斥其他經濟活動。由於土地供應少，地產行業成為尋租者（rent seekers），可從中謀取暴利。地產業獨大，排斥製造業、高新科技產業和其他風險較高、短期回報較低的經濟活動。憑科技及創意在美國大放異彩的創業活動，在香港絕無僅有。

相信特區政府也明白高地價政策的弊端，政府是重要的土地供應者，調節地價，責無旁貸，為何不改革土地政策以遏抑地價呢？早前發展商曾促請政府放寬勾地，最後政府僅批出白石角兩幅地皮，力度有限。政府不願意大幅度改變土地政策，乃因經歷「八萬五」的教訓後，知道若為了平抑地價而放寬土地供應，萬一遇上經濟不景氣，就會使樓價大跌，令一眾中產人士受害。現時過半家庭居於自置物業，樓價急跌必然引起民怨，可謂未見其利先見其害。故特區政府始終抱持保守的態度。

除了地產業，在香港最蓬勃的就是金融業。香港自詡為國際金融中心，其實業務結構遠不及紐約和倫敦廣闊，比較具規模的只有銀行、股市、保險和資產管理幾大環節。近年聞名於世是因為有賴內地大型國企和民企來港上市融資，締造多個新股上市的世界紀錄。股市暢旺，令不少市民感覺良好，政府也不斷設法催谷股市，例如爭取「北水南調」、「港股直通車」、ETF跨境掛牌等。然而，就算這些措施能達到「速贏」，資金也不過是流入虛擬經濟。全民皆股，實體經濟活動反而受到排斥。

現在香港經濟以樓市和股市為支柱，這種現象扭曲了香港的經濟結構，妨礙能真正推動社會發展的科技創新活動，影響深遠！